渋谷区　賃貸の収益拡大につなげたい

ここで重要なことは、標準偏差の算出方法を知ることではありません。
計算そのものは、パソコンの表計算ソフトで簡単に算出できます。
大事なことは、 ①リスクを示す指標として標準偏差が用いられる、 ②標準偏差は平均からの振れの大きさ(バラつき度合い)を示している、ということを*内藤伸浩著「アセット・ファイナンス」 (ダイヤモンド社2003年) P45-48で以下の指摘がなされている。
厳密には標準偏差がリスク指標として有効なのは、データのバラツキ状況が正規分布に近い形状を示しているときであり、状況によっては「絶対偏差」を用いることが妥当な場合もある。
理解しておくことです。
また、この振れ幅の大きさ(変動しやすさ)のことをボラティリティ(Volatility)と呼んでいるので、覚えておくとよいでしょう。
監慧オフィスビルCのリスク(標準偏差)の計算方法5年間の平均を求める(6%+7%+5%+7%+5%)÷5年-6%(彰平均リターンと毎年のリターンとの差額を2来して合計する。
(6%-6%)2+ (7%-6%)2+ (5%-6%)2+ (7%-6%)2+ (5%-6%)23^算出した数値の5年間の平均を取り、それの平方根を算出する。
4%÷5年- 0.8% - 0.8%の平方根-応有=0.8944%-標準偏差不動産の投資リスクは、原則として標準偏差を使って数値で示すことができるという平均・分散アプローチについて説明してきましたが、実際にリスクを把握するに際しては、次の点を踏まえておくことが必要です。
独リスクを標準偏差で表わすことが適切なのは、平均値を中心としてデータがバラついている場合(正規分布と呼びます)です。
多くの場合は妥当ですが、絶対視はできません。
顧リスクは標準偏差という客観的な数値のみではなく、投資家の主観的な判断によっても左右されるものです。
何をリスクと感じるかは人によって違います。
ある不動産の標準偏差が低くても、必ずしも投資家がその不動産を低いリスクであると感じて投資するとは限りません。
逆も同様です。
リスク指標の不動産投資への活用次に、このようにして得られたリスク指標を、どのようにして不動産投資に活用するかについて説明していくこととします。
注意しなくてはならないのは、不動産の場合は不動産固有のリスクがあり、しかもそれが不動産ごとに違うことです。
また、先にも述べたように標準偏差が適切にリスクを反映していないこともあります。
従って、算出されたリスク指標を絶対的なものとして扱うのではなく、他の要素も含めた総合的な投資判断の材料として使う必要があります。
どの不動産に投資するかを比較検討するまず、いくつかの不動産が投資候補となっている場合に、どの不動産に投資すれば有利かを判断する材料として使います。
事例として右ページの表に示したオフィスC、 D、 E、 Fへの投資を比較してみましょう。
オフィスビルC、 Dの5年間平均のリターンは同じ6%ですが、リスク(樵準偏差)はDの方が高くなっています。
普通の投資家は同じリターンしか得られないなら、何もリスクの大きい不動産に投資をしようとは考えません。
投資家はDよりもCを投資対象として選ぶでしょう。
一方、オフィスビルCとEを比べると、リスクは同じですがりターンはEの方が高くなっています。
これも投資家から見ればEの方が魅力的であるのは明らかです。
同様にしてEとFの比較では、リターンは同じでもリスクの低いEの方が魅力的な投資対象となります。
結局、最も有利な投資対象は、 Eだということになります。
ただし、実際にはEのようなローリスク・ハイリターンの投資対象があれば、 Eに投資しようとする投資家が殺到して、 Eの価格が上昇しますので、結果的にEのリターンは低下することになるでしょう。
では、 CとFのどちらへの投資が有利でしょうか。
FはCに比較するとハイリスク・ハイリターンの投資対象となっています。
片方が絶対的に有利だとはいえませんので、どちらを選ぶかは投資家の判断次第ということになります。
オフィスビル投資のリターン(投資利回り)とリスク(標準偏差) オフィスビルC 6% 7% 5% 7% 5% 6.0% 0.9% オフィスビルD 3% 8% 9% 2% 8% 6.0% 2.9% オフィスビルE 7% 8% 6% 8% 6% 7.0% 0.9% オフィスビルF 4% 9% 10% 3% 9% 7.0% 2.9% この計算結果を縦軸にリターン、横軸にリスクをとってグラフ化すると、よりいっそう各投資対象の性質が明確になります。
このグラフでは、グラフの右上に行けば行くほどハイリスク・ハイリターンの投資になりますし、左下に行けば行くほどローリスク・ローリターンの投資となります。
また、リターンは高くなればなるほど、リスクは低くなればなるほど、投資としては有利なものになりますから、グラフの左上に行けば行くほど、一般的には有利な投資ということになります。
不動産投資のリスクとリターン他の投資指標の利回りへ組み込むリスク指標を、他の投資指標の利回りに組み込んで活用する方法もあります。
総合還元利回り(Capitalization Rate、キャップレート)や、正味現在価格(NPV)を算出するときの割引率(リスク勘案前の数値)に、リスクプレミアムの数値として加算する方法です。
この場合は「オフィスビルⅩよりもオフィスビルYの方が、立地や設備の古さなどの面でリスクが高いから、1%程度のリスクプレミアムが必要である」というように、リスクの程度差に応じて、加えるリスクプレミアムの幅を決めることになります。
具体例を用いて説明しましょう。
オフィスビルⅩは年間3億円の利益(純営業収益=NOI)を上げていて、その立地は申し分ないのですが、建築してから25年経って設備がかなり古くなってきています。
そのため、今後、設備が壊れたりして取り替え費用がかかる恐れがあります。
また、設備が古いために冷暖房の調整がうまくいかず、実際にテナントからクレームがくることがあります。
投資家から見ると、東京都心部のトップクラスのビルであれば、投資利回り(ここでは総合還元利回りを使います)は5%で十分ですが、このようなビルへ投資する場合には、それよりも投資利回りが高くないと割に合わなくなります。
仮に投資家が、リスクに見合うリターンの増加分(リスクプレミアム)として1%必要と判断したとすれば、オフィスビルⅩの投資利回り(総合還元利回り)は6% (5%+l%)に設定されます。
では、リスクプレミアムが上乗せされることによって、どういう影響が出るのでしょうか。
結論からいえば、投資家がオフィスビルⅩに対して「ここまでの金額なら投資しよう」という評価額の上限が下げられることになります。
従って投資家の評価額は、総合還元利回りが高くなれば、逆に低くなるわけです。
オフィスビルⅩの例でいえば、仮にこのビルが都心部のトップクラスのビルであれば、評価額は3億円(NOD ÷5%-60億円となるのですが、実際にはリスクプレミアムが1%乗せられるため、 3億円(NOD ÷6%-50億円の評価額となるのです。
わずか1%の違いですが、投資リスクをどう判断するかによって、評価額は大きく変わってしまうのです。
リスクプレミアムの違いによるオフィスビルの評価額の変化リスクプレミアムをどれくらいと見込むかについては、データがそろっていればある程度の精度の数値を算出することができるようになってきています。
しかし実際には、投資しようとしている物件について、過去からの収益状況のデータ(トラックレコード)があまり整っていない場合もありますし、特殊事情(大口テナントの退去、天災による被害など)があって過去のデータだけでは、投資リスクを適切に把握できないこともあります。

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